El condominio en cuestión y le presento mi consulta e inquietudes correspondientes:
El Conjunto Residencial está compuesto de 84 apartamentos, aproximadamente
El 50% está permanentemente habitado (unos 24 propietarios y 22 inquilinos), el resto de los propietarios utilizan la vivienda para vacacionar y viven fuera de la región. Prácticamente no participan en las decisiones o asambleas, ni siquiera mediante poderes o autorizaciones.
Ellos solo se ocupan de mantenerse al día con los pagos (aleluya).
Los miembros de la Junta de Condominio (JDC) están en ejercicio desde
1998, intercambiando posiciones mediante reelecciones, amparados
fundamentalmente en los poderes que obtienen. Sin embargo, a principios de año 2002 le permitieron la entrada como vicepresidenta a una propietaria recién
llegada que, al notar el desorden administrativo, comenzó a llamar a correctivos
que no fueron atendidos. En vista de ello renunció en Mayo 2002 a la JDC, no
sin antes haber obtenido copias certificadas de los documentos que mostraban
las anomalías detectadas por ella, con esto se pretendía cubrir las espaldas
de acciones que no era partícipe. Todo esto fue puesto al descubierto ante algunos propietarios, incluyendo mi persona, que he profundizado en el asunto y verificado que en efecto se ha procedido arbitrariamente en el uso de los recursos (especialmente el fondo de reservas), sin la aplicación de normas contables y sin la menor etica: la presidenta tenía dos años que no pagaba condominio y el tesorero 10 meses!
Hay que hacer resaltar que la JDC ejerce a la vez la administración y la supervisión.
Ante esta situación logramos que en una asamblea se aprobara en Mayo 28
del 2002, la realización de una Auditoria, que arrojó entre otras cosas, las perlas siguientes:
1. La auditoria no es realizable ya que el Conjunto carece de libros de contabilidad y/o libros auxiliares que reflejen el manejo contable del mismo, no se lleva libro auxiliar de bancos, etc, etc.
2. No se soportan las exoneraciones a multas y a dónde va lo recaudado
por este concepto.
3. La autorización de los egresos (EFECTIVO)de la cuenta del fondo de reservas no aparecen reflejadas en actas de la Asamblea.
4. ETC, ETC, ETC
Este informe fue distribuido entre todos los propietarios y discutido en asamblea el pasado 12 de Octubre 2002: habían presentes 12 propietarios incluyendo dos de la JDC (el tesorero no asistió), y sólo 4 manifestamos nuestra preocupación, interés por aclarar las anomalidades y tomar las acciones pertinentes, el resto del grupo, entre propietarios e inquilinos mirones se quejaban de nuestro cuestionamiento, y por otro lado la JDC y
la "empresa auditora" en posición defensiva. Finalmente, y por si fuera
poco, entre la JDC y un propietario que la apoyaba, tenían controlado el quorum
ya que poseían quince (15) poderes de propietarios ausentes.
Por información que manejamos, la JDC piensa adelantar la asamblea para
los próximos quince (15) días, reestructurándose y reeligiéndose.
Finalmente, después de explicar esta situación, que cualquier semejanza
con la que vive el país es pura coincidencia, qué podemos hacer los propietarios que estamos conscientes de la situación, preocupados por la misma, pero sin los VOTOS necesarios para enderezar el rumbo ?
Adicionalmente me pregunto:
a. Es obligatorio aplicar la Ley de Condominio y por tanto los procedimientos administrativos en ella descritos? y de ser así quien lo exige? (la JDC argumenta que por costumbre llevan la administración de esa forma).
b. El reglamento general de condominio especifica en relación al fondo de reservas que "los mismos serán utilizados por el Administrador del Condominio para cubrir cualquier contingencia que pueda presentarse".
Qué se puede entender por contingencia? Es un gasto que llaman Mayor? Qué debe contemplar? (p.e.: en dic pasado la JDC movilizó, sin aprobación asamblea, 6 (seis) millones de Bs para adornos navideños).
c. Legalmente, sin dar pie para demandas o retaliaciones judiciales, procedería entrevistarse con propietarios, informarles de la situación con documentos en mano, presentarles soluciones y solicitarles autorización para conformar y apoyar una nueva JDC con todas las de la Ley?

¿TIENEN ALGUN COMENTARIO, SUGERENCIA O ACCIONES PARA SALIR DE ESTE ATOLLADERO?

1.- Los copropietarios residentes, en unión con los inquilinos, deben de manera objetiva, plantearles los problemas, uno por uno, incluyendo las proposiciones de soluciones, a los copropietarios que residen por temporadas vacacionales y los arrendadores.
2.- Deben apoyarse en los inquilinos mediante la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para involucren a los propietarios de los apartamentos que tienen alquilados. Pueden conseguirla en http://www.tsj.gov.ve/legislacion/lai.htm.
3.- Deben tener a la mano y conocer la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio y su Reglamento.
4.- Los acuerdos de los propietarios deben ser comunicados (ver Art. 25 de la L de P H).
5.- La Junta de Condominio solo tiene atribuciones de Verificación y Control. Pero es común que estas usurpen las atribuciones de la Asamblea de Propietarios al acordar y autorizar como gastos comunes los que ellos aprueben, como tales.
6.- Si hay copropietarios que no se involucran personalmente o mediante poder, es una situación existencial, generalizada y nacional, lo que impide aprobar gastos en Asambleas con el 75% por lo menos de los copropietarios.
7.- La L de P H (Art. 18) permite la reelección, derecho que no se puede reglamentar en el Documento de Condominio o su Reglamento. Su reelección se debe a la conducta de victima complaciente y satisfecha que asumen la mayoría de los copropietarios a nivel nacional.
8.- Esa comunidad, victima complaciente y satisfecha, por las razones que sea, no obliga a los propietarios a cancelar gastos que no sean autorizados conforme lo indica la Ley (Art. 14).
9.- Autoridades competentes como la Prefectura, Protección al Consumidor, la Fiscalía, pueden mediar en el ejercicio del derecho.
10.- La rendición de cuentas es un deber de todo mandatario, que también puede ser demandada en los tribunales.
11.- Cuando la Asamblea de Copropietarios no ha designado el Administrador, la Junta de Condominio ejercerá sus funciones, hasta que “…A falta de designación oportuna del Administrador, este será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios…”, prueba de su no designación es que la Junta de Condominio está ejerciendo sus funciones.
12.- Es recomendable que repasen los artículos 14, 18, 19, 20 (sus literales “f” y “g”), y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
13.- Es recomendable que repasen los artículos 32 al 44 del Código de Comercio, sobre la Contabilidad.

Existen en la red de internet sitios de Condominios, donde puedes encontrar información que puede ser de utilidad:
http://rphi.galeon.com y dentro de esta busca otras comunidades y soporte legal.
http://comunidad.derecho.org/pantin/legis.html
http://www.asambleanacional.gov.ve/ns2/index.asp
http://www.micondominio.net/

pana todos los condominios son iguales. yo vivo en residencia horizontales y como que es peor.